非营利性公益设施用地有什么特点？适用哪些评估方法？

非营利性公益设施用地指用来建设非营利性公益设施的土地，对应于《土地利用现状分类》的公共管理与公共服务用地中的非营利部分，如公园、博物馆、美术馆、图书馆、文体设施等，它们通常不会在公开的市场上进行交易。其主要特点是：

1.公共性和外部性：公益性用地具有非排他性和非竞争性。外部性是指“一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果并没有通过货币或市场交易反映出来”。公益性用地的外部性是比较明显的，比如政府兴建开放的绿地和广场空间，使得市民获得休闲的场所。也使得周围的房地产升值，但这种作用并未得到货币补偿。

2.组织构成的系统性：从系统科学角度看，城市非营利性公益设施用地是由相互作用和相互依赖的空间要素组成的，具有—定的层次、结构和功能，处在一定社会环境中的复杂人工土地利用体系。它是一项需要政府推动、社会公众参与、经济基础作为后盾、科学技术为导向的庞大的工程，公益性用地和经营性用地是社会各种关系在土地上的投影，承载不同的活动，相互联系，共同发挥整体功能。

3.空间利用的垄断性：任何一块城市建设用地，如果它确定为城市公益用途，它就排除了个人和企业的占用可能，不能为其他用途所使用。

4.市场价值的隐含性：城市公益性用地的价值依存于经营性用地，并通过经营性用地的效益提高来实现。城市公益性用地是*城市存在和发展不可或缺的物质载体，为社会利益服务，包含促进社会平等、提高经济运行效率增进公众福利和引导城市可持续发展的多重目标，带有明显的福利价值倾向。因为城市公益性用地的经济效益外溢性明显，特别是城市公益性用地的社会效益和经济效益难以为人们所认识，或者由于非排他性，而使得城市公益性用地的收益难以实现。

适用的评估方法：

评估城市公益性用地价格简便的方法是成本法。成本法规避了公益性用地利用效益很难确定的问题。也使得在市场交易案例难寻的情况下，可以通过成本计算，逼近城市公益性用地价格。

城市公益性用地价格=土地取得费用+土地开发成本+管理费用+投资利息利润+税金。

总体而言，由于非营利性公益设施用地的市场交易案例少，市场比较法的应用受到很大限制。由于非营利性公益设施用地的开发利用效益外溢效应明显，运用收益还原法评估时，根据城市公益性用地的特点和盈利能力，区别不同的情况，科学合理地估算其土地利用效益非常重要。